Les obligations du dispositif Scellier

La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans et accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est calculée sur le prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €.

Deux dispositifs sont prévus par la loi :

• Avec le dispositif Scellier, le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.
• Avec le dispositif Scellier Social, la réduction atteint 37 % en 2009 et 2010, puis 32 % ensuite si vous respectez les conditions des plafonds de ressources des locataires.

Ce dispositif, s'il est plus contraignant, est aussi plus avantageux. Vous avez droit :
- à un abattement de 30 % des loyers sur les revenus fonciers bruts.
- à une réduction d'impôt de 25 % répartie sur 9 ans soit 1/9 par an à compter de l'année d'achèvement puis une réduction de 2 % par an pendant 6 ans.
Soit au maximum sur 15 ans une réduction de 37 %.

Le dispositif Scellier Social est plus avantageux (réductions d'impôts majorées) mais il est aussi plus contraignant (plafonds de loyers à respecter et conditions de ressources des locataires).

Depuis le 1er septembre 2006, l'ancien régime Robien a été légèrement remanié et remplacé par le dispositif Robien "recentré". Ces modifications concernent les modalités d'amortissement, la durée de l'engagement, les plafonds de loyers et les zones géographiques. Il s'applique aux investissements réalisés à compter de cette date, à condition que le contribuable opte pour ce dispositif.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez acquérir un logement neuf à usage de résidence principale de votre locataire.

Vous devez ensuite louer le logement dans la limite de loyers plafonds fixés par zones géographiques.

A noter :

Ce régime est ouvert aux acquisitions de logements impropres à la location, suivis d'une réhabilitation lourde leur donnant les mêmes caractéristiques qu'un logement neuf :

• Au moment de l’acquisition, le logement ne doit pas présenter au moins 4e des critères d’un logement décent parmi les 15 répertoriés
• Après travaux, ces déficiences devront être corrigées et le logement remis à neuf devra répondre à 12 performances techniques dont au moins 6 auront été obtenues suite à ces travaux.
• Un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié d’indépendant doit réaliser avant et après travaux un état descriptif du logement.

Conditions :

Le bailleur s'engage à louer le bien pendant 9 ans (dans les 12 mois suivant la livraison) en appliquant des loyers ne dépassant pas certains plafonds définis.
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du bailleur.

Avantages :

Vous pouvez amortir fiscalement le bien acquis, en passant dans les charges, chaque année :

• 6 % du prix d’acquisition les 7 premières années
• 4 % les 2 années suivantes.

Ainsi, après 9 ans de location, l’investisseur aura passé en charges pour la détermination de ses revenus fonciers 50 % du prix d’acquisition.
Les déficits éventuels générés par cet amortissement sont imputables sur les autres revenus du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an.

Depuis le 1er septembre 2006, le nouveau dispositif Borloo a été créé en faveur de l'investissement locatif.
Il est destiné aux investissements locatifs dans le neuf, la construction ou l'acquisition de logements vétustes à réhabiliter. Il s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006, à condition que le contribuable opte pour ce dispositif. Ce dispositif permet de bénéficier d'un taux de déduction forfaitaire sur les loyers de 30 %.

Conditions :

Le bailleur s'engage à louer le bien pendant 9 ans en appliquant des loyers ne dépassant pas certains plafonds définis par zones géographiques et en respectant des plafonds de ressources pour les locataires.

Avantages :

Vous pouvez amortir fiscalement le bien acquis, en passant dans les charges, chaque année :

• 6 % du prix d'acquisition les 7 premières années,
• 4 % les 2 années suivantes
• puis 2,5 % pendant 3 ans, renouvelable une fois

Ainsi, après 15 ans de location, vous aurez passé en charges pour la détermination de vos revenus fonciers 65 % du prix d'acquisition.
Les déficits éventuels générés par cet amortissement sont imputables sur les autres revenus du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an.
Le taux de déduction forfaitaire est de 30 % des revenus bruts fonciers est applicable pendant toute la durée de l'engagement de location.

Ce dispositif consiste à investir dans une résidence de tourisme situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), dans une zone concernée par les fonds structurel européens ou dans l'agglomération d'une ville nouvelle.
Il permet une réduction d'impôt de 25% du montant d'acquisition si l'acquisition concerne un logement neuf et de 20% du coût des travaux de réhabilitation pour un logement ancien.
Le bien est soumis à la TVA mais elle est récupérable.

Conditions :

• La résidence doit être située dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), dans une zone concernée par les fonds structurel européens ou dans l'agglomération d'une ville nouvelle.
• L'investisseur doit s'engager à louer le bien pendant 9 ans au minimum.

Avantages fiscaux :

Pour les logements neufs ce dispositif permet :

• Une réduction d'impôt de 25% du montant de l'acquisition avec un plafond de montant de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple (soit des réductions respectives de 12 500 € et 25 000 €). Cette réduction doit être étalée sur 6 ans à raison d'1/6 par an.
• La récupération de la TVA s'élevant à 19,6% du prix de vente HT.

Pour les logements anciens avec réhabilitation, il permet :

• Une réduction d'impôt de 20% du montant de l'acquisition avec un plafond de montant de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié (soit des réductions respectives de 12 500 € et 25 000 €)
• de TVA s'élevant de 0% à 19,6% du montant de l'acquisition HT.